Zur genauen Verkehrswertermittlung der Immobilie kombiniert man meistens zwei von drei Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren

Bei dieser Verkehrswertermittlung wird der Verkehrswert aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Quellen sind Marktberichte der Stadt, die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen. Die Vergleichbarkeit der Immobilien bezieht sich auf Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzung und Größe.

2. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren misst in erster Linie die tatsächlichen Baukosten plus den Bodenwert der Immobilie. Bei einem neu gebauten Haus entspricht der Wert den Herstellungskosten. Diese können Gutachter über den Baupreisindex oder die durchschnittlichen Herstellungskosten ermitteln. Bei einem älteren Gebäude kommt ein Abzug wegen Alterswertminderung in Betracht.

3. Ertragswertverfahren

Der Sachverständige errechnet den Verkehrswert aus den Mieterträgen. Dabei spielen Wohnfläche und Mietpreis pro Quadratmeter eine Rolle. Hinzu kommen Bodenwert, alle Kosten zur Bewirtschaftung, Instandhaltung und Liegenschaftszins. Der Gutachterausschuss der Stadt Karlsruhe ermittelt diesen Zinssatz. Er hängt von Lage, Größe und Art des Gebäudes ab.

Welche Kriterien bestimmen den Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Lage
  • Umfeld
  • aktuelle Marktlage
  • Schnitt
  • Grundfläche
  • Alter
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Verunreinigungen des Bodens
  • Denkmalschutz, Wohnrecht oder Erbbaurecht.

Welche Standards gibt es zur Ermittlung des Verkehrswertes?

Sachverständige müssen sich an das Baugesetzbuch (BauGB) halten, insbesondere an § 194 BauGB. Hiernach sind der offene Immobilienmarkt, die tatsächliche Lage und Eigenschaften der Immobilie zu berücksichtigen. Persönliche Verhältnisse des Eigentümers bleiben außer Betracht. Für die Wohnflächenberechnung ist die DIN 277 maßgeblich. Sie hilft, Herstellungskosten, Miet- und Kaufpreise zu berechnen und zu vergleichen.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufswert?

Der Verkehrswert ist der von einem Sachverständigen ermittelte Wert des Hauses oder der Wohnung. Er berücksichtigt Alter und Herstellungskosten. Der Verkaufswert ist der Kaufpreis, den Käufer am freien Markt zu zahlen bereit sind.

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie (in Karlsruhe)?

Die Kosten für ein Gutachten berechnen sich nach dem geschätzten Verkehrswert. Damit Sie sich ein Bild machen können, geben wir Ihnen ein kleines Beispiel zur Orientierung:

Geschätzter Verkehrswert: 400.000 €
Gebühr des Sachverständigen (ohne Mehrwertsteuer): 2.000 €
Nebenkosten (beispielsweise Anfahrt, Material): 50 €
Summe: 2.050 €
+ 19 % Mehrwertsteuer: 389,50 €
Summe: 2.439,50 €
Auslagen für Beschaffung von Unterlagen (beispielsweise Grundbuchauszug): 50 €

Gesamtkosten: 2.489,50 €.

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