Die wichtigste Regel bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht lautet: „Kauf bricht Wohnrecht nicht“. Das bedeutet, dass bei einer Immobilie mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht auch bei einem Eigentümerwechsel das Wohnrecht bestehen bleibt. Daher erzielt ein Hausverkauf mit Wohnrecht in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis als ein Verkauf einer vergleichbaren Immobilie ohne Wohnrecht. Der Wohnrechtsinhaber muss dem Eigentümerwechsel nicht ausdrücklich zustimmen. Wer ein Haus mit Wohnrecht kaufen möchte, muss sich bewusst sein, dass er die Immobilie nach dem Eigentümerwechsel nur dann selbst bewohnen kann, wenn er den im Grundbuch eingetragenen Berechtigten auszahlt. Dazu wird der Kapitalwert aus der theoretischen Jahresmiete und der Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers berechnet.
Was ist ein Wohnrecht?
Die gesetzlichen Regelungen zum Wohnrecht finden sich in § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Auch verschiedene Paragrafen im BGB zu Nießbrauchrecht und Kapitalwert finden Anwendung beim Hausverkauf mit Wohnrecht. Das Wohnrecht gibt dem Wohnrechtsinhaber das Recht, ein Haus oder einen Teil eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen, ohne selbst der Immobilienbesitzer zu sein oder einen Mietvertrag zu unterschreiben. Lediglich Nebenkosten und Aufwendungen für die übliche Instandhaltung muss der Bewohner der Immobilie zahlen. Umbauten, Kosten für eine außergewöhnliche Instandhaltung oder eine aufwendige Sanierung gehen nach einem Hausverkauf mit Wohnrecht nach dem Eigentümerwechsel zulasten des neuen Besitzers.
In der Regel handelt es sich um ein lebenslanges Wohnrecht. Es ist aber auch möglich, ein befristetes Wohnrecht zu vereinbaren. Das Wohnrecht ist entweder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nur für eine Person gültig oder als dingliches Recht auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal im Grundbuch eingetragen.
Muss das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?
Häufig vereinbaren Eheleute ein Wohnrecht für den länger lebenden Ehepartner. Auch Eltern, die das Haus zu Lebzeiten an ihre Kinder übergeben möchten, können sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Wenn die Beteiligten das Wohnrecht nur schriftlich in einem Mietvertrag vereinbaren, muss es der Immobilienbesitzer bei einem Eigentümerwechsel nicht beachten. Daher sollte das Wohnrecht immer im Grundbuch eingetragen werden. Allerdings müssen die Erben bei einer Immobilie mit Wohnrecht eventuell Erbschaftssteuer nach dem Kapitalwert zahlen, da sie das Haus nicht selbst bewohnen.
Wie wirkt sich das Wohnrecht auf die Erbschaftssteuer aus?
Nur wer selbst für mindestens zehn Jahre in einer geerbten Immobilie wohnt, zahlt keine Erbschaftssteuer. Wird nach dem Tod eines Ehepartners das Haus an die Kinder vererbt und der überlebende Ehepartner erhält lebenslanges Wohnrecht, muss er auf den Kapitalwert der Immobilie Erbschaftssteuer zahlen. Dabei werden jedoch die geltenden Freibeträge angerechnet. Auch die Kinder als Erben zahlen nach Überschreiten der Freibeträge Erbschaftssteuer nach dem Kapitalwert.
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