Geerbtes Haus verkaufen – das müssen Erben wissen

Soll ich mein geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen? Dieser Fragenkatalog wird immer dann aufgeschlagen, wenn die Erbschaft einer Immobilie ansteht. Jedoch kann es keine pauschalen Antworten darauf geben. Lösungen müssen stets individuell gefunden sein. Fällt die Entscheidung schließlich darauf, das Objekt zu verkaufen, ergeben sich weitere Fragen. Sie sollen nachfolgend geklärt werden.

Das Erbe und die Immobilie: Eine emotionale Kombination

Bei der Erbschaft einer Wohnimmobilie handelt es sich für die meisten Menschen um eine emotionale Angelegenheit. Ihr geht schließlich der Tod einer oder mehrerer nahestehender Personen einher. Handelt es sich beim geerbten Objekt etwa um das eigene Elternhaus, bedarf die Entscheidung für einen Verkauf reichlich Überlegung. Die Vor- und Nachteile müssen sorgfältig abgewogen werden. Hierzu zählt auch, ein eventuell vorhandenes Testament in die Abwägung miteinzubeziehen. Dieses klärt die Verhältnisse innerhalb der Erbengemeinschaft, wodurch sich ebenso Rückschlüsse auf den gesetzlichen Pflichtteil ziehen lassen.

Was ist vor dem Verkauf des geerbten Hauses zu beachten?

Ein geerbtes Haus verkaufen ist nicht zwingend mit einem Vermögenszuwachs verbunden. So sollten Sie zunächst klären, ob auf dem Objekt eine hohe Hypothekenschuld lastet. Stellt sich die damit einhergehende finanzielle Belastung als zu groß heraus, ist ein kühler Kopf gefragt. Innerhalb der nächsten sechs Wochen müssen Sie eine Entscheidung für oder gegen den Erbantritt fällen. Dabei ist zu beachten: Eine Meldung an das Finanzamt ist zwingend notwendig. Sie muss innerhalb von drei Monaten erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn Ihr Freibetrag noch nicht ausgeschöpft ist und in Sachen Haus verkaufen keine Erbschaftssteuer anfallen würde.

Das sagt das Recht in Sachen geerbtes Haus verkaufen

Nehmen Sie das alleinige Erbe an, ist eine Anpassung im Grundbuch der Immobilie nötig. Sie erfolgt nach § 82 GB. Um sie rechtskräftig nach § 35 GBO erwirken zu können, müssen Sie Ihren Erbschein vorlegen. Diesen beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten gemeldeten Wohnsitz Ihres Erblassers. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor? In diesem Fall reicht auch die Vorlage dieser Dokumente.

Sind mehrere Erben involviert, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie verwaltet das Objekt gemeinsam. Auch ein angestrebter Verkauf bedarf die Zustimmung sämtlicher Miterben. Jedoch lässt sich diese durch die sogenannte Erbauseinandersetzung auflösen. Sie kann von jedem Beteiligten erwirkt werden, um das Gebäude zu verkaufen.

Fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern an?

Wenn Sie ein Haus verkaufen, fallen je nach individuellen Voraussetzungen Steuern an. Für Erbberechtigte sind insbesondere die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer relevant. Erstere wird dann fällig, wenn das Objekt den momentan geltenden Freibetrag übersteigt. Liegt dessen Verkehrswert darunter, können Sie das geerbte Objekt steuerfrei veräußern.

Bei der Spekulationsfrist gilt: Nach zehn Jahren erlischt die davor zu entrichtende Spekulationssteuer. Erwarb der Erblasser das Gebäude also beispielsweise vor 12 Jahren, würde diese bei einem jetzigen Verkauf Ihrerseits entfallen.

Wann ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?

In bestimmten Fällen ist es möglich, eine geerbte Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Hierzu zählt das Verstreichen der Zehnjahresfrist als Spekulationsfrist oder die Selbstnutzung durch den Erblasser. Letztere muss mindestens zwei Kalenderjahre vor sowie innerhalb des Erbjahrs bestanden haben. Zusätzlich fallen in Sachen geerbtes Haus verkaufen keine Steuern an, wenn Sie dabei keinen Gewinn erzielen. Gleiches gilt bei einem Verkaufserlös von unter 600,00 Euro für das Objekt. Wichtig ist: Im Jahr der Veräußerung dürfen keine Erlöse durch sonstige private Immobiliengeschäfte erzielt worden sein.

Auch ist der Verkaufserlös nicht zu versteuern, wenn weniger als drei Objekte innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft wurden. Dies trifft ebenso auf die Überlassung an leibliche oder adoptierte Kinder zu. Bewohnten sie das Haus in den letzten zwei Kalenderjahren mietfrei, ist keine Steuer an das Finanzamt zu entrichten.

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