Alles Wissenswerte zur Maklercourtage und den Änderungen seit dem 23.12.2020
Der Kauf einer Immobilie ist ein kostspieliges Unterfangen. Damit Kaufnebenkosten wie die Maklercourtage den Preis für den Käufer nicht unangemessen ansteigen lassen, hat der Gesetzgeber das zweite Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs um den Untertitel 4 ergänzt und die §§ 656a-d hinzugefügt. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat zum Ziel, die Erwerbskosten einer Immobilie für den privaten Interessenten in einem verträglichen Rahmen zu halten. Davon ist die Provision, die beispielsweise für einen Hausverkauf anfällt, direkt betroffen. Außerdem soll Rechtssicherheit geschaffen werden, da die Verteilung der Courtage vor der Neuerung in verschiedenen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt wurde.
Der Verkäufer soll durch seine Beteiligung an der Maklercourtage dazu motiviert werden, einen qualifizierten Immobilienmakler zu suchen oder gegebenenfalls auf die Beauftragung zu verzichten, wenn sie nicht erforderlich ist. Allerdings ist es für einen Laien ohne fachliche Beratung schwierig, den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen und einen vertrauenswürdigen Käufer zu finden. Beim Verkauf bzw. Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gilt nach wie vor, dass es sinnvoll ist, einen Immobilienmakler einzuschalten, der über die rechtlichen Bestimmungen Bescheid weiß, die erforderlichen Dokumente zusammenstellt und einen passenden (Ver-)Käufer findet.
Was ist eine Maklercourtage?
Mit diesem Begriff wird das Honorar bezeichnet, das ein Immobilienmakler für seine Tätigkeit als Vermittler zwischen Verkäufer und Interessenten einer Immobilie erhält. Seine Aufgabe besteht dabei darin, seinen Auftraggeber bei allen Schritten zum Kauf des Hauses oder der Wohnung zu begleiten. Sowohl der Verkäufer als auch der Interessent können einen Makler beauftragen. Grundsätzlich ist die Höhe der Maklercourtage nach dem Gesetz unbegrenzt, sie orientiert sich jedoch daran, welcher Anteil des Kaufpreises beim Immobilienverkauf jeweils marktüblich ist. Dieser Anteil für die Maklergebühren schwankt je nach Bundesland zwischen 4,76 % in Niedersachsen bis zu 7,14 % in dicht besiedelten Gebieten wie Berlin oder Baden-Württemberg.
Was hat sich rechtlich im Hinblick auf die Provision seit dem 23.12.2020 geändert?
Bereits im Jahr 2015 hat der Gesetzgeber beschlossen, dass für neu abgeschlossene Mietverträge, die mit Hilfe eines Maklers zustande kommen, das Bestellerprinzip gilt. Dies bedeutet, dass der Vermieter als Auftraggeber des Maklers die Maklerprovision in voller Höhe allein zahlt und sie nicht mehr an den Mieter weitergeben kann. Auch bezüglich des Hauskaufs wurde angedacht, das Bestellerprinzip gesetzlich zu verankern, wovon letztendlich jedoch abgewichen wurde. Stattdessen wurde festgelegt, dass der Auftraggeber des Maklers maximal 50 % der Courtage von der anderen Partei verlangen kann. Diese Aufteilung muss im Kaufvertrag festgehalten werden und es müssen einige Bedingungen erfüllt sein, damit der Vertrag rechtswirksam ist und die Maklercourtage fällig wird.
Rechtliche Voraussetzungen
Die §§ 656a-d legen fest, dass die Regelung zur Aufteilung der Maklerprovision nur dann gilt, wenn der Interessent ein Verbraucher ist. Handelt es sich bei dem Interessenten hingegen um einen Unternehmer, so kann der Kaufvertrag im Hinblick auf die Kosten des Immobilienmaklers frei gestaltet werden. Außerdem gilt der Untertitel 4 nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit oder ohne Einliegerwohnung. Flächen, die gewerblich genutzt werden sollen, unterliegen damit nicht den Vorschriften der Gesetzesergänzung. Zudem muss darauf geachtet werden, dass die Formvorschriften bezüglich des Maklervertrags eingehalten werden. Waren zuvor auch mündliche Absprachen bindend, so sind seit der Ergänzung nur noch schriftliche Verträge gültig.
Allerdings steht es dem Auftraggeber nach wie vor frei, die Maklerprovision komplett allein zu bezahlen. Die Höhe der Maklercourtage ist durch dieses Gesetz weiterhin frei verhandelbar. Idealerweise lassen sich Käufer beraten, bevor sie sich auf eigene Faust auf die Suche nach einer Immobilie machen. So können sie verhindern, einen ungünstigen Vertrag abzuschließen.