Mit dem Tod des Eigentümers einer Immobilie tritt sein Testament in Kraft. Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Oft sind es die Kinder des Erblassers, die dann die Immobilie erben. Erben mehrere Personen zusammen, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Nicht immer sind die Miterben darin einig, was mit der Immobilie geschehen soll. Meist sind jedoch alle Erben an einer Lösung und weniger an einem Streit interessiert. Oft entscheiden sie sich für einen Hausverkauf.
Wie funktioniert der Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft?
Im Immobilienrecht gilt der Grundsatz, dass bezüglich des Eigentums an Grundstücken, einem Haus oder einer Eigentumswohnung nur das gilt, was auch im Grundbuch vermerkt ist. Das heißt: Im Todesfall des Eigentümers wird der Eintrag im Grundbuch unrichtig. Die Erben haben das Recht, das Grundbuch berichtigen zu lassen. Erst wenn sie als Eigentümer eingetragen sind, können sie das Haus auch verkaufen. Wichtig: Bei einem gemeinsamen Verkauf müssen alle Erben zustimmen. Das Mehrheitsprinzip gilt nicht, kein Miterbe kann also überstimmt werden. Eine Ausnahme bildet die Teilungsversteigerung.
Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung bietet sich an, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht darauf einigen kann wie der Nachlass aufgeteilt werden soll und das gemeinsame Eigentum an der Immobilie beenden möchte. Ein solches Verfahren ist sogar zwingend, wenn nur einer der Miterben die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB verlangt. Die Teilungsversteigerung findet relativ häufig statt, weil die Erbengemeinschaft schon von Gesetzes wegen auf eine Auseinandersetzung ausgelegt ist. Der Erlös aus dem Nachlass wird dann unter den Miterben entsprechend der einzelnen Erbquoten verteilt.
Hausverkauf an einen Miterben
In vielen Fällen ist einer der Miterben daran interessiert, das volle Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, wenn er zum Beispiel mit seiner Familie in dem Haus wohnen möchte. Dann ist es naheliegend, dass die Erbengemeinschaft das Eigentum an den einzelnen Miterben überträgt. Auch hierzu bedarf es eines notariellen Vertrags und der Eintragung ins Grundbuch. Die anderen Miterben werden – entsprechend ihrem jeweiligen Erbteil – ausbezahlt. Für den Erwerber wie für die anderen Miterben als Verkäufer ist eine objektive Werteinschätzung der Immobilie wichtig. Hierfür können sie gemeinsam einen Makler beauftragen, der seine Sachkenntnis bei der Abwicklung des Immobiliengeschäfts einsetzt.
Haus verkaufen oder behalten?
Ein Hausverkauf ist im Interesse der Erben, wenn sie befürchten, den Wert ihres Erbteils beispielsweise durch ein mögliches Platzen der derzeitigen Immobilienblase zu verhindern. Zu den schlimmsten Fehlern beim Hausverkauf gehört es, wenn die Erben ihr Haus unter Wert verkaufen. Es empfiehlt sich deshalb für die Erbengemeinschaft, einen professionellen Makler einzusetzen. Nur ein sachkundiger Makler, der über Insider-Kenntnisse des Marktes verfügt, kann das Haus unabhängig bewerten.
Professionelle Beratung zahlt sich aus
Grundlage jeder Entscheidung ist immer eine objektive Information über den Verkehrswert einer Immobilie. Auf der Basis dieser Einschätzung lässt sich eine effektive Verkaufsstrategie entwickeln. Nur so bleiben Sie vor empfindlichen Werteinbußen verschont.
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